Риелторы потирают руки. Минюст подвел итоги года на рынке недвижимости

2021 год для рынка недвижимости Украины был очень удачным. Такой вывод можно сделать из данных, обнародованных Министерством юстиции. Количество сделок в прошлом году выросло на 50 тысяч по сравнению со сложным 2020 годом. Напомним, в 2020 году Украина впервые столкнулась с общенациональным карантином, из-за чего рынок недвижимости в определенные периоды практически замирал.

Что ждет покупателей, продавцов и риелторов в 2022 году? Сохранится ли тенденция к росту продаж или после всплеска отложенного спроса интерес к инвестициям в жилье спадет?

Цены растут, продажи тоже

Всего за прошлый год было продано 368 735 объектов недвижимости – квартир, жилых домов и усадеб. Об этом свидетельствует обнародованная на сайте Министерства юстиции информация о количестве удостоверенных сделок с недвижимостью. При этом темпы продаж росли из квартала в квартал.

• В 1 квартале – 68 170;
• во 2 квартале – 85 388;
• в 3 квартале – 95 146;
• в 4 квартале – 120 031.

Для сравнения, за 2020 год договоров купли-продажи недвижимости было заключено 315 647. В частности:

• в 1 квартале – 63 393;
• во 2 квартале – 58 024;
• в 3 квартале – 89 547;
• в 4 квартале – 104 683.

Из неведомых цифр видно, что рынок недвижимости в целом за прошлый год по сравнению с позапрошлым оживился. И это несмотря на то, что средняя цена квартир и домов, по данным 100realt.ua, росла.

Динамика изменения средней цены по типу жилья в Киеве

Графика: 100realt.ua

Что происходит с ценой «квадрата»

Тенденции к снижению цен не наблюдалось вплоть до конца года. Квартиры в Киеве дорожали: в новостройках средняя стоимость одного квадратного метра по состоянию на январь 2022 года составила 35 тыс. грн. За декабрь она выросла еще на 300 грн, а всего за год – более 7 тыс. грн.

Цена квадратного метра в новостройках Киева (грн)

Самым дорогим районом Киева остается Печерский – 69 100 грн кв. м. Самый дешевый – Деснянский. Здесь квадрат стоит около 23 900 грн. Средняя цена квадратного метра в пригороде Киева – 21 200 грн. На стоимость влияет удаленность от центра города: до 5 км – 23 100 грн., от 5 до 10 км – 22 200 грн., от 10 до 20 км – 19 800 грн.

Средняя цена квадрата в новостройках росла не только в столице, но и во всех крупных городах Украины: во Львове средняя цена выросла с 18 300 грн в январе до 20 900 грн в декабре 2021 года. В Одессе с 20 900 грн в январе до 22 200 в декабре.

Что будет дальше

Спрос на недвижимость пока не утоляется. По крайней мере, так уверяют профильные ресурсы. Они даже обнародуют несколько фантастические данные о том, что якобы 20% жителей Киевской области, Львова и Харькова и 15% жителей Одессы и Днепра готовы приобрести жилье уже в течение ближайшего года. Однако не все прогнозы экспертов относительно тенденций на рынке недвижимости так радужны. Все сходятся на том, что недвижимость ждет дальнейшее подорожание, однако главный вопрос – насколько продолжительным он будет.

Эксперт Алексей Коваль считает, что цены на «квадраты» будут расти по двум причинам. Первая – увеличение стоимости строительных материалов на мировом рынке: древесины – втрое, металла – вдвое, бетона – на 40-45%. Вторая – постепенное уменьшение предложения. Дело в том, что покупатели при избрании жилья все больше внимания уделяют инфраструктуре, рекреации (озера, луга, леса), современной архитектуре, а также использованию инновационных технологий в строительстве, и эта тенденция укрепится в 2022 году. В Киеве же остается все меньше локаций, которые могли бы отвечать таким запросам.

В свою очередь, президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе обращает внимание, что за последние два-три месяца наметилась тенденция снижения темпов роста цен на квартиры и дома. По его словам, главная причина состоит в том, что основной платежеспособный спрос уже исчерпывается.

«Цены на жилую недвижимость почти добились своего максимума. В тех же экономических и инфляционных условиях в 2022 году цены как на первичном, так и на вторичном рынках точно просядут. Это может привести к уменьшению инвестиционной привлекательности жилой недвижимости во всех регионах Украины. По моим прогнозам, к середине 2022 года рост стоимости жилой недвижимости прекратится, а во второй половине снизится. Только увеличение доходов и развитие ипотеки могут перезапустить процессы ценообразования», – объясняет Парцхаладзе.

Глава совета директоров застройщика Geos Максим Барбаш тоже напоминает, что цены на первичном рынке жилья развиваются циклами.

«Поэтому возможны всплески активности и, наоборот, провалы. Стоимость недвижимости будет увеличиваться из-за роста цен на строительные материалы и рабочую силу», – соглашается он.

В таких ситуациях взгляд инвесторов может переключаться на рынок вторичной недвижимости. Директор агентства недвижимости «Благовест» Елена Биберова надеется, что изменение стоимости подержанного жилья произойдет в пределах 10-15%.

«Все будет зависеть от ценовой динамики первичного рынка недвижимости. Как мы наблюдали в 2021 году: существенный рост цен на квартиры в новостройках отразился на стоимости жилья на вторичном рынке», – объяснила она.

Биберова также отметила, что рынок вторичной недвижимости будет пополняться новым предложением за счет продажи квартир в новых домах.

«Часто это перепродажа квартир, купленных в виде инвестирования в первичный рынок жилья», – добавила эксперт.

Однако теперь не стоит игнорировать изменения в налогообложении продаж недвижимости, которые существенно обрезают крылья спекулянтам. С 1 января 2022 года в Украине доход от продаж третьего и последующих объектов недвижимости, проданных физическим лицом за год, облагается налогом по ставке – 18%. Ранее облагался доход, полученный с продажи второго и последующих объектов за год. Ставка составила 5%.

Наталья Сокирчук, «Главком»